文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还(hái)要(yào)承(chéng)担(dān)延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了(le)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前(qián)经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统一的(de)选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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