万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那(nà)些真正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工(更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其身？

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