万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异(yì)议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权(quán)利(lì)保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说(zhì)地等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放到了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安(夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说ān)的估(gū)值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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