近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后(hòu)基(jī)肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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