导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

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　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主题的(de)新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)风紧扯呼下一句是什么 风紧扯呼出自哪里自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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