导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能(néng)完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡<杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪/strong>

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。