饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意(yì)见提(tí)及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用(yòng)房源客(kè)源(yuán)优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害(hài)其合法权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城(chéng)市二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研(yán)究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造(zào)成(chéng)额外的(de)负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易(yì)行为及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更(gèng)大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代(dài)理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各(gè)方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高(gāo)不得(dé)超过(guò)10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机(jī)构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内(nèi)大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗容和收费标准，不得(dé)混合(hé)标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等(děng)部门采取约(yuē)谈(tán)等综(zōng)合措施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会(huì)同有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违(wéi)反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本(běn)来收费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家(jiā)收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的(de)意见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调(d大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗iào)整改善、规(guī)范(fàn)化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下(xià)家(jiā)各(gè)支(zhī)付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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