饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务收费、严(yán)格(gé)实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说属于金额(é)不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民(mín)造成额(é)外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下(xià)说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数特(tè)别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各(gè)方协商同意(yì)，可(kě)在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的(de)中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端(duān)等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清(qīng)单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明(míng)显高于市场平(píng)均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门(mén)依(yī)法查处不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范(fàn)行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是(shì)纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同(tóng)说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？税费等都(dōu)可能(néng)对(duì)交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能(néng)通过(guò)转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在(zài)房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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