文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五(w你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思ǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明(míng)化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的(de)上下(xià)游产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预(yù)先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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