5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在(zài)今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产的(de)投资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地凝神静气的意思 凝神静气是成语吗产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业凝神静气的意思 凝神静气是成语吗管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销(凝神静气的意思 凝神静气是成语吗xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 凝神静气的意思 凝神静气是成语吗