OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了应军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低(dī)，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面(miàn)等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判(pàn)断(duàn)价(jià)格(gé)是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区(qū)、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租(zū)金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二(èr)级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下(xià)的(de)扩募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表示了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前(qián)储备租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的(de)张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解(jiě)释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出(chū)租(zū)率下(xià)滑情况没(méi)有(yǒu)得到(dào)及时(shí)修(xiū)复(fù)后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉(sù)求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方，还(hái)有一(yī)些其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当前突发事(shì)件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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