饱受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合(hé)发布了关于规(guī)范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问(wèn)题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究(jiū)中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来(lái)相(xiāng)关部门(mén)主要监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价(天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码jià)格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据(jù)是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的(de)通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行(xíng)的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码房(fáng)产中介机构在(zài)实(shí)际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过(guò)程(chéng)中对收(shōu)费标(biāo)准进行(xíng)明(míng)码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出(chū)合(hé)适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构提(tí)供(gōng)的基(jī)本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收(shōu)费(fèi)金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场监管部(bù)门(mén)会(huì)同(tóng)有关部门依(yī)法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖(mài)过程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些(xiē)热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意(yì)承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司将(jiāng)其视(shì)为向购(gòu)房(fáng)者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利(lì)用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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