万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的(de)报(bào)道证实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋交付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及(jí)其(qí)他债(zhài)权当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思的，人(rén)民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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