文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现(xiàn)凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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