导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、吹埙为什么不吉利 吹埙是有氧运动吗rong>如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人(rén)人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑吹埙为什么不吉利 吹埙是有氧运动吗面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口静态(tài)结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的(de)再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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