OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续(xù)此(cǐ)前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市(shì)场价(jià)格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级市场价(jià)格下(xià)跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示(shì)，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计(jì)园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了(le)解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二(èr)级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线下(xià)的扩(kuò)募(mù)说明会(huì)上，运营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了(le)应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租(zū)户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意(yì)向面积超过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际(jì)租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要租户。虽(suī)然(rán)收了三(sān)个月履约保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给了我们(men)一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短(duǎn)期内完成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的(de)大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需(xū)求(qiú)和(hé)预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都(dōu)变成了(le)一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道(广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别dào)。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有(yǒu)一(yī)些其他(tā)在开发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业(yè)空间资产上(shàng)市平(píng)台目标的(de)坚实后(hòu)盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们(men)实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面(miàn)临(lín)了(le)一(yī)些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学(xué)城这三(sān)十年(nián)建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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