近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红东莞属于几线城市g>

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债券的(de)固(gù)定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势(shì)的(de)关(guān)键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波(bō)动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份额(é)的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值东莞属于几线城市部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市(shì)场价(jià)格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)东莞属于几线城市的时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。