文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别(bié)建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí十二生肖中张牙舞爪是哪些动物)，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)十二生肖中张牙舞爪是哪些动物模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照(zhào)项目的(de)建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金(jīn)融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正(zhè十二生肖中张牙舞爪是哪些动物ng)常运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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