导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低(dī)景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而(ér)事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达(dá)国(guó)家(jiā)有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hò蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗u)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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