5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比(bǐ)却一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对(一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸duì)民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企业的(de)资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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