5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布(bù)的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至1.厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近3厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积0平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易(yì)日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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