饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)收费的(de)通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机(j三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容ī)构在具(jù)体收取过(guò)程(chéng)中，会(huì)结(jié)合房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算出合适的(de)中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门将(jiāng)会同市(shì)场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来(lái)豪(háo)宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用(yòng)对市(shì)场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过(guò)程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一(yī)半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者(zhě三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容)单边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会(huì)利(lì)用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利(lì)于(yú)提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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