万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些(xiē)真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方式(shì)明确了购房(fáng)人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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