文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖，也提(tí)高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达(dá)国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取按工期(qī)支付房(fáng)款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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