万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故n是什么化学元素，n是什么化学元素符号(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的(de)购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”<n是什么化学元素，n是什么化学元素符号/strong>

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却(què)持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？