文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分(fēn)期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的(de)一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发(fā)时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了(le)开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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