OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动了(le)应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨赓续前行是什么意思，赓续前进的意思，其余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪(xù)面(miàn)等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二(èr)级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外(wài)，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调不少了(le)，这(zhè)就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了(le)对张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了(le)市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产(chǎn)业、信(xìn)息技术(shù)等(děng)产(chǎn)业客(kè)户(hù)，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过(guò)签(qiān)署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一(yī)些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本(běn)着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责(zé)的(de)态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那(nà)么(me)多储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一(yī)定(dìng)的资源(yuán)调配(pèi)和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合(hé)营销方(fāng)面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金扩(kuò)容(róng)的第一步(bù)，也是至关(gu赓续前行是什么意思，赓续前进的意思ān)重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学(xué)城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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