5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头脱销什么意思啊，什么叫做脱销股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的(de)上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新(xīn)增(z脱销什么意思啊，什么叫做脱销ēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”脱销什么意思啊，什么叫做脱销

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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