OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者(zhě)应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的(de)原因，最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价(jià)格(gé)是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适稳过(guò)度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中(zhōng)披露的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了(le)解释(shì)说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下(xià)的扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上，运营(yíng)团队(duì)表示(shì)了(le)对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行了(le)沟通和核(hé)实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了(le)应急(jí)预案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测(cè)试(shì)、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市(shì)场负责(zé)的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解(jiě)释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活(huó)跃度的(de)短期低(dī)点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的(de)大(dà)平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光大园单(dān)层以一千平的(de)面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面(miàn)能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学城这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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