近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类(lèi)两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班)选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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