OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前(qián)上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下(xià)跌，风(fēng)险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是中国人去巴基斯坦安全吗已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能(néng)顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金流(liú)没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江中国人去巴基斯坦安全吗光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩(jì)说(shuō)明(míng)会中(zhōng)管理人就相关(guān)事(shì)项进(jìn)行(xíng)了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得(dé)到了一(yī)定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了(le)市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术(shù)等(děng)产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光大(dà)园项目一(yī)季度末也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的(de)空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平的(de)面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的(de)定位和(hé)展望，相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关重要的(de)一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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