万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那(nà)么(me)简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯>

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债的(de)故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及(jí)其他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北(běi)京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身(shēn)？

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