饱受争议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产经(jīng)纪服务的(de)意(yì)见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析(xī)师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额(é)不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市(shì)场交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的(de)主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年(nián)国(guó)家计委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介(jiè)费(fèi)率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)进行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和(hé)延(yán)伸服(fú)务，应当分别(bié)明确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会(huì)同(tóng)有关部门(mén)依法(fǎ)查处不(bù)按规(guī)定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入(rù)国家企业信(xìn)用信(xìn)息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还(hái)是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由(yóu)于(yú)当前两部门提出(chū)的意见仅为五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力鼓(gǔ)励性质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在(五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力zài)二手房(fáng)买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费(fèi)及税(shuì)费(fèi)均(jūn)由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公(gōng)司将其视(shì)为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上(shàng)相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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