饱受争议(yì)的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务的意(yì)见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部(bù)分房地(dì)产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部门从(cóng)加(jiā)强从业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖(lài)中介(jiè)居间成(chéng)交，房地(dì)产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发(fā)商(shāng)过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低的(de)大(dà)宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二手房交(jiāo)易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民(mín)造成(chéng)额(é)外(wài)的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象画的作者是谁 画的作者是高鼎吗(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易(yì)行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)。引导(dǎo)由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代理(l画的作者是谁 画的作者是高鼎吗ǐ)收(shōu)费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的(de)规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中介机(jī)构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确(què)具(jù)体的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具(jù)体收(shōu)取画的作者是谁 画的作者是高鼎吗过程(chéng)中，会(huì)结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合(hé)计算出合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经(jīng)营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基本(běn)服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同(tóng)市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等(děng)违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)相关(guān)违法违(wéi)规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性(xìng)提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热(rè)点城(chéng)市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会利用(yòng)其(qí)支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往(wǎng)会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易(yì)中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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