导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露(lù)全国已(台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会(huì)占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思