OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格(gé)小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季元电荷e等于多少？(jì)报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定(dìng)释放，但是(shì)价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济(jì)复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区(qū)类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报(bào)中披(pī)露的(de)张江光大(dà)园项目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明(míng)会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定提振，二(èr)级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储(chǔ)备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来(lái)了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核(hé)实工作，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些(xiē)面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对(duì)此相关负责(zé)人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都(dōu)变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。元电荷e等于多少？”上述(shù)负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的(de)储备项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未来(lái)的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们(men)可能(néng)面临了一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但(dàn)是(shì)这和(hé)我(wǒ)们在张江科学(xué)城这(zhè)三十(shí)年建设(shè)发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切(qiè)可能(néng)化解当前突发事件的(de)所有负面(miàn)影响，维(wéi)持(chí)预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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