万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的(de)是对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的(de)优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在(河北属于南方还是北方 河北属于北方吗zài)一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(河北属于南方还是北方 河北属于北方吗fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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