文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国(guó)外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国(guó)家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗复(fù)市场信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在(zài)国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗)地面临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度(dù)也(yě)出现了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下的(de)福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没(méi美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗)有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的(de)制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行(xíng)专门的(de)项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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