5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(s自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗hōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角度从中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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