导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市(shì)二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面rong>一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。