万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利(lì)保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名)如今沦落到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身？

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