5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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