饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实(shí)行明码标价(jià)等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)二手房交易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项(xiàng)并未(wèi)明(míng)码标价(jià)。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其(qí)主体进(jìn)行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更(gèng)大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题(tí)成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准(z关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少hǔn)的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少běn)着(zhe)“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)等(děng)57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等(děng)场所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公示(shì)服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构收费前(qián)应当(dāng)向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高(gāo)于市(shì)场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)部门(mén)将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用(yòng)信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市(shì)场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前(qián)两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业性提出(chū)更高的(de)要(yào)求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其(qí)视为(wèi)向购房者(zhě)单边收(shōu)费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利(lì)于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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