文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分多次远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊驱逐劣币。

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