5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需(xū)要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思)31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思(qǐ)的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的(de)过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持(chí)续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地(dì)产的(de)复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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