近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的(de)改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的(de)实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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