饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布了(le)关(guān)于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场成(chéng)交比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究(jiū)中心(xīn)首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额(é)不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成(chéng)额外(wài)的负担，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在(zài)实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标(biāo)价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产(c东隅已逝桑榆非晚是什么意思hǎn)经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两(liǎng)部门提(tí)出(chū)的(de)意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市(shì)落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经(jīng)纪服(fú)务领域(yù)的(de)调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下家各支(zhī)付(fù)一半(bàn)的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由购房者(zhě)来(lái)承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费(fèi)用(yòng)也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司(sī)可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分(fēn)费(fèi)用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明(míng)度，东隅已逝桑榆非晚是什么意思也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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