导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数据显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人(rén)均水平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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