5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大(dà)分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没有什我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门么(me)投资(zī)机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算(我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门suàn)持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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