近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)分红目(mù)前已包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选择投资标的(de)时(shí)应了(le)解(jiě)资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金额(é)以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者(zh为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果ě)稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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